No que tange a extinção do contrato mediante sua execução voluntária, as partes podem romper o vínculo por consenso a qualquer momento, em relação aos contratos em geral. Contudo, como forma de se resguardar e proteger o negócio envolvido, as partes podem condicionar opções ao realizar o distrato. Trata-se de acordo liberatório, pelo qual as partes possuem ônus e bônus, nos termos que tiverem sido preestabelecidos no contrato originário.
Além da previsão contratual, a Lei n° 13.786/18 trouce uma sério de alterações à lei de incorporação imobiliária, disciplinando a resolução dos contratos de compra e venda, inclusive estabelecendo limites sobre a retenção de valores pelo incorporador no momento do distrato.
Assim, nos termos do artigo 67-A, aplicam-se à extinção mediante distrato os mesmos limites de retenção aplicáveis à extinção por resolução, isto é, 25% das quantias pagas pelo adquirente, se o imóvel integrar incorporação não submetida ao regime de afetação conforme(arts.31-A a 31-F).
Porém, ATENÇÃO! O percentual de retenção poderá ser de até 50% dos valores pagos se o empreendimento estiver submetido ao patrimônio de afetação. Diante disso, ao adquirir um imóvel é necessário analisar o contrato de compra e venda e estar ciente de todos os riscos perante a transação, bem como dos possíveis prejuízos em no caso de inadimplemento, que poderá resultar no distrato unilateral por parte da incorporadora/vendedora.
Outro ponto a ser observado, são os prazos para pagamento da restituição de valores, caso a incorporação não seja afetada (patrimônio de afetação) ela poderá ocorrer em 180 dias contados da assinatura do distrato ou 30 dias após a revenda do imóvel. Já as incorporações afetadas, a devolução dos valores deve acontecer em até 30 dias após o habite-se – ou seja, somente ao final da obra – ou 30 dias após a revenda do imóvel. Importante dizer que, entre as cumprimento dos prazos de devolução, deve ser levada em consideração sempre a que vier a se realizar primeiro.
Nesse cenário, o papel do advogado é essencial ao se adquirir um imóvel, pois, após analisar o contrato de compra e venda, o profissional poderá lhe instruir quanto aos riscos que envolvem o negócio e orientar para que o comprador tome a decisão menos onerosa e/ou mais confortável seja na compra ou no distrato.
JULIANA CLÁUDIA FAGUNDES – OAB/SC 57.480